전원주택 건축공사를 완료(하나의 대지에 2이상의 건축물을 건축하는 경우, 동별 공사를 완료한 경우를 포함)한 후 그 건축물을 사용하려면 절차를 밟아야 한다. 건축물 사용승인, 이른바 ‘준공검사’를 신청해야 되는데 행정기관에서 사용승인서를 교부 받아야만 건축물을 사용할 수 있다.

사용승인 신청을 하기 위해서는 공사감리자(건축사)를 지정한 연면적 100㎡(25.7평)이상의 건축주가 감리자에게 감리완료보고서를 사용승인 신청서에 첨부하도록 조치해야 한다. 공사감리자를 지정하지 아니한 소규모 건축물은 담당공무원이 현장을 점검하여 합격된 건축물에 한해 사용승인서를 교부한다.

사용승인을 얻지 못하면 그 건축물을 사용할 수 없다. 하지만 허가권자가 신청서를 제출한 날로부터 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 않았거나 임시로 사용승인을 한 경우에는 사용이 가능하다.

행정기관은 사용승인 신청서를 접수 받으면 7일 이내에 건축주에게 사용승인서를 교부하도록 건축법령에 명시되어 있다.


1. 지목변경의 확인
건축주가 사용승인을 신청하면 행정기관은 관계부서(기관)와 다음과 같은 사항을 함께 협의하게 된다. 정화조 준공검사, 지적공부 변동사항의 등록, 배수설비의 준공검사 등의 건축물 사용승인이 그것인데, 동시에 처리하므로 해당 사항이 있을 경우 구비서류를 사전에 갖추는 것이 좋다.

특히 전원주택의 경우 대부분 지목이 전, 답, 임야이므로 건축물 사용승인 신청 시 지적공부 변동사항의 등록 신청서를 같이 제출하여 지목이 ‘대지’로 변경될 수 있도록 한다.

사용승인서가 발급되면 건축물대장이 발급된다. 최근에는 건축행정정보화가 전국적으로 구축되어 사용승인서 발급과 동시에 건축물대장이 생성되며 전국 어디서나 발급받을 수 있다.


2. 동별 사용승인 및 임시 사용승인
전원주택과 관련된 동별 사용승인은 대규모 단지를 조성할 때 적용되는 경우로 그리 흔한 경우는 아니다. 하지만 임시사용승인은 사정에 따라 필요하기 때문에 알아둘 필요가 있다.

식수 등 조경에 필요한 조치를 하기에 적합하지 못한 시기에 건축공사가 완료된 건축물은 허가권자가 지정하는 시기까지 미비한 조경을 완료한다는 조건으로 임시사용을 승인할 수 있다.

안전 및 방화 등 거주 여건에 지장이 없으나, 건축허가 시 부관사항을 이행하지 못하는 등 허가권자가 인정할 수 있는 경미한 사유가 있는 건축물도 임시사용 승인 요건에 해당한다. 따라서 공사는 완료되었지만 불가피한 사유로 사용승인 신청을 못하고 있다면 허가관청에 사전에 임시사용승인 신청 여건이 되는지 문의해 보는 것이 좋다.

그러나 건축물 및 대지 일부의 안전과 지정된 도로 미비, 건축물의 내부마감 재료 등에 문제가 있거나 관련법령이 부적합할 경우는 해당 건축물의 임시사용을 승인 받지 못한다.

임시사용승인의 기간은 2년 이내로 한다. 다만, 허가권자는 대형건축물 또는 암반공사 등으로 인해 공사기간이 장기간인 건축물에 대하여는 그 기간을 연장할 수 있다.

한편 개발행위허가 준공검사 사항이 있다. 건축물의 건축 또는 공작물 설치 행위에 대하여 건축법 제18조의 규정에 의한 건축물의 사용승인을 얻은 경우에는 개발행위 준공검사를 받은 것으로 보고 있다.

개발행위 준공검사를 건축물 사용승인 신청과 동시에 처리하고 있는 지자체가 있는가 하면 별도로 처리하는 지자체도 있다. 개발행위허가 준공검사를 받으려면 일단 국토의계획및이용에관한법률시행규칙 별지 제6호 서식에 의한 개발행위 준공검사 신청서와 준공사진를 첨부하여야 한다.

특히 토지분할이 수반되거나 임야를 형질변경하는 경우에 지적법 제18조의 규정에 의하여 등록전환 신청에 따른 지적 측량성과도가 필요하기 때문에 공사과정에서 미리 준비를 하는 것이 좋다.