집을 지을때 과정은 생각보다 간단합니다.
농지에 집을 지을때 필요한 신고와 허가사항부터 이야기하자면 순서는 다음과 같습니다.

​개발행위허가▶경계측량 및 분할측량▶건축신축▶현황측량 및 오수합병 정화조 필증

▶건축물등록신고▶취득세,등록세자진신고▶지목변경▶건축물보존등기▶완료

​

① <개발행위허가>
주택을 새로 지을때, 그 땅이 농지인 경우가 대부분입니다.
먼저 농지전용 허가를 받아 대지로 전환해야 합니다.
보통 대지전용 절차시, 200평 가량을 전용하면 건물과 여유 면적이 생겨 활용 하기가 편합니다.
단, 도시지역에 주택이 있는 경우에는 200평 미만으로 전용해야 1가구 2주택 중과세에 해당하지 않습니다.
전용면적은 일반주택의 경우 300평 농가주택의 경우 200평으로 정하고 있으나,
해당 토지가 있는 지자체에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.

보통은 건축물의 연면적이 60평 이상일경우 건축허가를 받고, 이하일경우에는 건축신고를 하도록합니다.
건축허가는 지자체에 허락을 구한다고 보면 되고,
건축신고는 모든 것을 완료한 후에 통보를 하는 정도로 이해하면 됩니다.
건축허가시에는 평면도, 좌우측 입면도 등 도면과 농지전용신고증을 들고
지자체 민원과에서 개발행위허가를 받는데, 소요기간은 1주일가량 및 미만으로 걸립니다.
이때 농지보전부담금은 보통 전용 농지의 개별공시지가 x30%x전용면적으로 지급합니다.

​

② <경계측량 및 분할측량>
측량신고는 직접 방문 하거나 온라인 으로 신청하는 두가지 방법이 있습니다.
방문시에 는 시,군,구 민원실 지적측량 접수창구나 우리공사 관할 지사에 의뢰하시면 됩니다.
온라인 신청시에는 지적측량바로처리센터를 이용하면 지적공사에서 측량하러 옵니다.
개발법위만큼 분할하여 그 안에 건축하여야 하고, 조금이라도 범위를 넘으면 추후허가가 취소됩니다.
이용은 필지수에따라 차이가 있으므로 대략가격을 알기위해 지적측량바로처리센터에 문의하시면 됩니다.

​③ <건물신축>
개발행위허가서에 지정한 기간까지 건물의 지어야 하며, 기간이 연장될 시에는 재신고해야 합니다.
건물을 짓기 전에는 가능하며 산재 신청을 하는 것이 좋습니다. 근로복지공단에서 산재 신청을 할수 있으며,
이때 건축허가증이 필요합니다.

④ <현황측량 및 오수합병 정화조 필증>
집을 완공하면 집이 전용허가 지역 내에 건축되었다는 현황측량을 하여야 합니다.
공사하다 보면 대부분 설계도면과 다른경우가 대부분이라, 이를 바로잡기 위해 현황측량을 해야합니다.
오수합병 정화조는 지자체별 기준과 집 규모에 부합하는 것으로 설치후 필증을 받습니다.

이외 기반시설, 지하수 하수도 정화조 전기공사 등의 공사가 진행될수 있습니다.
전기공사는 현장에서 200m 이내에 한전주가 있으면 전기 인입비와 예치금을 납부하는 데
보통 30~40만원 정도입니다. 만약 한전주까지 거리가 200m 이상이면 1m당 5만원 가량의 비용이 추가됩니다

지하수 개발은 인허가 비용을 포함해 소형관정은 150~200만원,
중형 관정은 800~900만원, 대형관정은 1,500만원 정도 듭니다.
물론, 지역과 입지 여건에 따라 다를수 있으나 평균적인 비용이라고 생각하시면 됩니다.
이 외 정화조는 해당 지역에 하수종말처리시설이 있다면 관로까지 연결하는 비용만으로 충분하지만,
시골의 단독주택은 30평짜리는 5인용 1톤의 오수합병 정화조를 설치해야 합니다.

⑤ <건축물 등록신고>
건축물등록신고는 해당 지자체의 건축과에서 하면 됩니다.
이때 필요한 서류로는 현황측량성과도, 정화조 필증, 개발행위허가서, 토지대장, 주택설계도, 신분증, 도장이 있습니다.
민원처리기간은 2주정도 소요되며, 공무원이 직접 현장으로 방문해서 실사를 합니다.

⑥ <취득세, 등록세 자진신고>
건축물 등록까지 완료되면 취득세는 건축물대장신고부터 30일 이내 납부하고, 등록세는 건축물 보존등기 이전까지 납부하면 됩니다.

⑦ <지목변경>
건축물이 완료되면 건축물대장 한 부와 개발행위서 한부를 지적과에 제출하여 지목변경을 신청하야 합니다.
더불어 지목변경에 대한 취득세를 납부합니다.

⑧ <건축물 보존등기>
건축물 등기는 해당 등기소에서 할수 있으며, 건축물대장, 건물사용승인서,
주소 이력이 있는 주민등록초본, 등록세 영수필 확인서, 도장, 신분증 대지원 필증이 필요합니다.
1주일정도 후에 건축물 보존등기가 완료되며, 이로써 최종적으로 주택건축이 완료됩니다.